Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten. Sie gibt einen ersten Überblick, ist aber für Investitionsentscheidungen unzureichend.
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle laufenden Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Nebenkosten. Sie zeigt die tatsächliche Verzinsung Deines eingesetzten Kapitals.
Die Formel im Überblick
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtkaufpreis × 100. Der Gesamtkaufpreis umfasst den Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten.
Als Faustregel — abhängig vom Objekt — gilt: Liegen die Bewirtschaftungskosten bei etwa 20–25 Prozent der Bruttokaltmiete, erhältst Du eine realistischere Nettomietrendite.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in Wiesbaden
Angenommen, Du erwirbst ein Mehrfamilienhaus für 890.000 Euro (inkl. Nebenkosten). Die Jahreskaltmiete beträgt 48.000 Euro. Abzüglich Verwaltung (1.200 €), Instandhaltung (3.600 €) und Mietausfall (1.440 €) verbleiben 41.760 Euro Netto-Mietertrag.
Die Nettomietrendite beträgt somit 41.760 ÷ 890.000 × 100 = 4,69 Prozent. Im Rhein-Main-Gebiet liegen Nettomietrenditen je nach Stadt und Objekttyp typischerweise zwischen etwa 3,2 Prozent (Frankfurt) und 5,2 Prozent (Offenbach) — Stand unserer Marktbeobachtung 2026.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
Viele Investoren unterschätzen die Bewirtschaftungskosten oder rechnen mit unrealistisch hohen Mieten. Auch die Finanzierungskosten werden oft nicht einbezogen – obwohl sie den Cashflow maßgeblich beeinflussen.
Ein weiterer Fehler: Die Wertentwicklung mit der laufenden Rendite zu verwechseln. Beides sind wichtige Faktoren, messen aber unterschiedliche Aspekte Deiner Kapitalanlage.
Cashflow vs. Rendite
Die Nettomietrendite sagt nichts über Deinen monatlichen Cashflow aus. Bei einer Finanzierung mit 80 Prozent Fremdkapital kann ein Objekt mit 4,5 Prozent Rendite trotzdem einen positiven Cashflow erzeugen – oder negativ sein, je nach Zins und Tilgung.
Lass Dich bei der Renditeberechnung nicht allein überzeugen. Eine ganzheitliche Betrachtung inklusive Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung ist entscheidend.