Warum Steuern bei Kapitalanlagen wichtig sind

Steuerliche Aspekte können den Unterschied zwischen einer guten und einer exzellenten Kapitalanlage ausmachen. In Deutschland bietet das Einkommensteuergesetz zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast bei vermieteten Immobilien zu reduzieren.

Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die konkreten Vorteile hängen von Deiner persönlichen Situation ab.

Abschreibung (AfA): Gebäude abschreiben

Du kannst den Gebäudewert (nicht den Grundstückswert) über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei Wohnimmobilien ab Baujahr 1925 beträgt die lineare AfA 2 Prozent pro Jahr – über 50 Jahre.

Bei einem Gebäudewert von 600.000 Euro ergibt das 12.000 Euro jährliche Abschreibung, die Dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung mindert.

Absetzbare Werbungskosten

Neben der AfA kannst Du alle Kosten absetzen, die durch die Vermietung entstehen: Zinsen für das Immobiliendarlehen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturen und Fahrtkosten.

Bei der Anschaffung gilt eine wichtige Unterscheidung: Notar- und Grundbuchkosten sind bei vermieteten Immobilien in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar. Die Grunderwerbsteuer erhöht hingegen die Anschaffungskosten — der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die lineare AfA abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil.

Zinsabzug bei Finanzierung

Wenn Du Deine Kapitalanlage finanzierst, sind die Zinsen für das Darlehen vollständig als Werbungskosten absetzbar. Je nach Zinsniveau und Finanzierungsstruktur kann das erhebliche steuerliche Vorteile bringen.

In den ersten Jahren der Finanzierung überwiegen oft die Zinsen den Tilgungsanteil — was zu einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung führen kann, der Dein Gesamteinkommen mindert. Ob und in welchem Umfang das für Dich gilt, hängt von Deiner individuellen Situation ab.

Sonder-AfA und erweiterte Abschreibungsmodelle

Neben der linearen AfA gibt es unter bestimmten Voraussetzungen erweiterte Modelle: die degressive AfA für neu errichtete Mietwohnungen (§ 7 Abs. 5 EStG), Sonderabschreibungen für Denkmalimmobilien (§ 7i, § 10f EStG) sowie die Sonderabschreibung für energieeffizientes Bauen (§ 7b EStG).

Diese Modelle sind an strenge Voraussetzungen geknüpft — etwa Baujahr, Nutzungsart, energetischer Standard oder denkmalrechtlicher Status. Prüfe bei jedem Objekt mit einem Steuerberater, ob und welche Sonderabschreibungen greifen.